連日來，從“認房不認貸”到存量首套房貸利率調整，再到差別化住房信貸政策調整，房地產信貸政策重磅消息連連。對于老百姓而言，理解好這些重磅政策，可以更好享受政策紅利?！督鹑跁r報》記者日前采訪了多位市場機構人士及購房者，梳理多個疑難問題，結合權威部門解釋進行解讀，手把手教你理解政策要點。

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問：買房時因此前曾有住房貸款或當時仍有其他住房而被認定為二套，未能享受首套房住房貸款利率政策。這次可以申請按首套房貸標準降低利率嗎？

答：貸款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，可以。

例如，如果所在地區(qū)執(zhí)行“認房不認貸”政策，那么房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款者可以享受本次政策紅利。此外，房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一且所在城市地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的，本次也能按首套房進行申請。

問：2020年3月1日，房貸利率“換錨”如期而至，存量貸款可以轉化為以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成或固定利率的形式，由借貸雙方協(xié)商決定。固定利率是否在此次政策調整范圍內？

答：是的。

當初房貸利率“換錨”，大部分居民選擇了存量合同貸款掛鉤LPR。從統(tǒng)計情況來看，99%的用戶選擇了掛鉤LPR的浮動利率，但是也有1%的用戶選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶群體，當初選擇固定利率的用戶這次也可以與銀行協(xié)商調整利率水平，調整后的利率水平也需要滿足不低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套房貸利率政策下限。

問：2019年10月（LPR改革）之前的首套房貸，利率可以降到什么水平？

答：理論上可以降到貸款發(fā)放時所在城市的政策利率下限。

具體執(zhí)行時，銀行會根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的首套房貸利率政策下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的利率水平?？紤]到政策延續(xù)性，預計大概率是與LPR改革后的標準統(tǒng)一，即絕大部分城市為不低于LPR。

問：符合首套房貸標準的貸款者利率下限如何確定？

答：應以原貸款發(fā)放時所在城市的利率政策下限為準。金融管理部門規(guī)定了本次調整的下限：在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。且新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

《金融時報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿時，北京、上海、深圳等地已分別公布了首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限。

以上海為例，本次新政落地后，如果上海市貸款者張某在2020年1月買房，那么他現(xiàn)在可以與銀行協(xié)商的利率下限為LPR－15BP；如果是2021年9月買房，則利率下限為LPR+35BP。

問：本次政策利率下限中的LPR標準是以原貸款時間節(jié)點為準還是以新簽訂貸款時間為準？

答：本次調整只調整合同約定的利率在LPR上的加點數(shù)值。

例如，北京市民陳女士在2020年2月置換了房產，受限于北京“認房又認貸”政策且當時的LPR為4.75%，則其房貸利率為LPR+115BP（即4.75%+115BP=5.9%），當時的二套房貸利率下限為LPR+105BP（即4.75%+105BP=5.8%）。近幾年，LPR利率不斷調降，目前陳女士的貸款利率為5.35%（即4.2%+115BP=5.35%）。

北京“認房不認貸”政策落地，陳女士這套房可被視為首套房。按照當時首套房北京執(zhí)行的利率下限為LPR+55BP，如果她于2023年9月提出申請并協(xié)商一致，那么根據(jù)政策以及目前的LPR，陳女士貸款利率可以調降的下限為4.75%（即4.2%+55BP=4.75%）。

問：降低存量首套房貸利率能節(jié)約多少利息？

答：據(jù)接近監(jiān)管人士測算，存量首套房貸利率調整后，逾4000萬戶、上億居民的財務負擔會明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

問：本次跨行轉貸可以嗎？

答:不可以。

《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提供了兩種方式：第一種方式是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。換言之，如果王先生的房貸在A銀行，在9月25日后，可以向A銀行提出申請，用新發(fā)放的貸款置換原有存量房貸。

第二種方式是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人也可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。即如果王先生的房貸在A銀行，在9月25日后，王先生可以向A銀行提出申請，協(xié)商變更現(xiàn)有的存量房貸利率。

接近監(jiān)管人士表示，從調整結果看，由于人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時當?shù)胤抠J利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區(qū)別。

問：為什么要找銀行協(xié)商，而不是由銀行統(tǒng)一調整、直接操作？

答：因為不同時期、不同地方房貸利率情況不同。部分購房者原本房貸利率已處于歷史低位，可按照原合同繼續(xù)執(zhí)行。此外，按照市場化、法治化原則，需要尊重貸款者、金融機構的自主選擇權。銀行也會采取批量處理等方式，盡量減少借款人的操作成本。

問：具體如何申請？

答：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構與借款人協(xié)商變更存量房貸利率，或新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

具體細節(jié)仍在制定當中。9月25日前，銀行將進行修訂合同文本、改造調整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

問：政策窗口已經打開，市場最為關注的是一線熱點城市政策落地的幅度。在因城施策的指引下，熱點城市是否會出現(xiàn)明顯調整？

答：本次政策出臺后，地方政府會根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢和調控需要，自主確定最低首付款比例和利率下限。同時，金融機構也會在各地政策基礎上，按照市場化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。

接近監(jiān)管人士認為，前些年，房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當?shù)胤抠J利率政策下限。在當時的供需格局下，部分熱點城市當時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。各地需判斷目前房地產市場的實際情況，作出相應決策。

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